Les titres sur la répression immobilière en Thaïlande ont rendu les acheteurs nerveux. C'est sain. La façon d'acheter à Koh Phangan n'est pas de l'éviter, mais de le faire correctement. Voici exactement comment.
En 2025, les autorités thaïlandaises ont commencé à s'attaquer à une faille : les étrangers utilisant des actionnaires thaïlandais prête-noms pour contrôler des terres via une société. Les enquêtes ont continué et se sont élargies en 2026, et dans le même temps des réformes proposées qui auraient assoupli les règles ont été abandonnées fin 2025. La nouvelle a secoué le marché et fait hésiter certains acheteurs en cours d'achat. La bonne nouvelle est que la répression vise une structure que vous n'avez pas besoin d'utiliser. Ce guide vous montre comment acheter en toute confiance.
Les essentiels de sécurité
- Achetez un véritable bail enregistré de 30 ans, pas une structure de société avec prête-noms.
- Recherchez un titre foncier solide : un Chanote, la référence, ou un Nor Sor 3 Gor, qui se loue et s’enregistre exactement de la même manière.
- Faites appel à votre propre avocat indépendant, jamais celui du vendeur.
- Gardez votre acompte de réservation remboursable en cas de due diligence défavorable.
- Vérifiez que le promoteur peut livrer : financement, pénalité de retard, garanties par écrit.
Comprendre de quoi parle la répression
Les enquêtes portent sur des sociétés créées avec des actionnaires thaïlandais « fantoches » dont le seul rôle était de détenir des terres pour le compte d'un étranger. C'est la faille qui est en train d'être fermée : les directives du Department of Business Development en vigueur depuis début 2026 exigent que les actionnaires thaïlandais dans des sociétés liées à des étrangers prouvent l'origine de leur capital, et des actions d'application ont eu lieu dans plusieurs provinces, dont Koh Phangan. Les enjeux sont réels. En vertu de l'article 36 de la Foreign Business Act, un arrangement de prête-nom peut entraîner jusqu'à trois ans de prison, de lourdes amendes et une ordonnance judiciaire de cession du bien. Un bail de 30 ans dûment enregistré ne repose sur rien de tout cela. Si un projet est un véritable bail enregistré de 30 ans sans société de prête-noms, la répression ne s'applique tout simplement pas.
Alors la première question de sécurité est la plus simple : s'agit-il d'un vrai bail enregistré de 30 ans, ou d'un contournement via une société ? À Gaia la réponse est bail enregistré de 30 ans, pas de prête-noms, pas de contournements. Pour le tableau complet des voies de propriété, consultez un étranger peut-il acheter un bien à Koh Phangan.
Le titre foncier
La Thaïlande a plusieurs types de titres fonciers, et ils ne sont pas égaux. Deux d'entre eux sont ceux que vous voulez voir sous une résidence. Le Chanote est la référence : pleine propriété, limites arpentées par GPS, facile à reconnaître à l'emblème rouge du Garuda en haut. Le Nor Sor 3 Gor est le niveau juste en dessous et un titre solide à part entière : un titre confirmé et arpenté, qui se vend, se loue, s'hypothèque et s'enregistre au Land Office de la même manière, et qui peut être converti en Chanote. L'un comme l'autre porte un bail enregistré de 30 ans en toute sécurité. Les titres à fuir se trouvent plus bas dans la liste. Voici comment ils se comparent :
| Titre | Ce que c'est | Sécurité |
|---|---|---|
| Chanote (Nor Sor 4 Jor) | Titre de pleine propriété, limites arpentées par GPS | La plus élevée, la référence |
| Nor Sor 3 Gor | Titre confirmé aux limites arpentées et cartographiées ; se vend, se loue et s'enregistre comme un Chanote ; convertible en Chanote | Solide, pleinement louable et enregistrable |
| Nor Sor 3 | Droit de possession, pas de limites fixes | Plus faible, transaction plus lente |
| Sor Kor 1 / Por Bor Tor 5 | Revendications de possession et documents fiscaux, pas de vrais titres | À éviter : ne peut pas être légalement construit ou loué en toute sécurité |
Confirmez toujours le type de titre par écrit et faites-le vérifier par votre avocat au Land Office.
À Gaia, le terrain principal est détenu sur le Chanote 4299, enregistré au Land Office de Koh Phangan, et votre sous-bail est enregistré contre ce titre à votre nom. C'est exactement le niveau de sécurité que vous devriez rechercher partout sur l'île.
Les bâtiments G et H se trouvent sur la parcelle voisine, détenue sous le titre Nor Sor 3 Gor 3484, un titre confirmé et arpenté, enregistré au même Land Office ; les sous-baux y sont enregistrés contre ce titre à votre nom exactement de la même manière.
Faites appel à votre propre avocat, pas au leur
La plus grande erreur des acheteurs étrangers est de verser un acompte avant d'obtenir des conseils juridiques indépendants. N'utilisez pas l'avocat recommandé par l'agent ou le promoteur. Mandatez un cabinet indépendant dont vous êtes le seul client. Il :
- Recherchera le titre au Land Office et confirmera le droit légal du vendeur de vous accorder votre bail
- Vérifiera les hypothèques, privilèges ou charges sur le terrain
- Examinera le contrat pour que vos droits de renouvellement, droits d'héritiers et protections soient correctement consignés
Vérifiez que le promoteur peut vraiment livrer
La sécurité juridique n'est que la moitié du tableau. L'autre moitié est de savoir si la construction sera achevée. Demandez si le projet est autofinancé ou s'il comporte des prêts bancaires et des prêteurs externes, ce qui se passe si l'achèvement est en retard, et quelle garantie vous obtenez sur la structure. Les vraies protections sont concrètes :
- Une pénalité de retard si le promoteur dépasse la date limite d'achèvement
- Une garantie structurelle pluriannuelle sur les fondations, l'ossature et les éléments porteurs
- Une garantie de vices après la remise, avec des délais définis de reconnaissance et de rectification
- Un acompte de réservation remboursable si la due diligence révèle un problème important
Pour référence, Gaia est entièrement autofinancé sans prêts bancaires ni prêteurs externes, le contrat inclut une pénalité de retard (plafonnée à 3 % du prix), une garantie structurelle de cinq ans et une garantie de vices de douze mois, et l'acompte de réservation est remboursable si la due diligence révèle un problème important. Vous devriez attendre ce genre de clarté de tout promoteur auprès duquel vous achetez.
Signaux d'alarme qui doivent vous faire fuir
- Pressions pour payer quoi que ce soit au-delà d'une réservation remboursable avant la due diligence juridique
- Un bail « garanti » pour des décennies sous une seule inscription. La loi plafonne un bail enregistré unique à 30 ans, et un arrêt de la Cour suprême de 2025 (Jugement n° 4655/2566, 18 mars 2025) a annulé les renouvellements prépayés « 30+30+30 » comme contournement de ce plafond
- Propriété transitant par une société thaïlandaise avec des actionnaires prête-noms
- Réticence à montrer l'acte de titre ou le contrat complet
- Un acompte non remboursable même lorsque la due diligence révèle un vrai problème
- Aucune protection écrite concernant les retards, les garanties ou la livraison
La liste de contrôle de sécurité courte
- Bail enregistré de 30 ans, pas de société de prête-noms
- Un titre foncier que vous pouvez voir, Chanote ou Nor Sor 3 Gor
- Votre sous-bail enregistré à votre nom au Land Office
- Votre propre avocat indépendant
- Acompte de réservation remboursable en cas de due diligence défavorable
- Conditions claires de livraison, de retard et de garantie par écrit
Rien de tout cela n'est censé vous effrayer. Acheter à Koh Phangan est simple lorsque la structure est saine. L'objectif de la due diligence n'est pas la peur, c'est le calme qui vient de savoir exactement ce que vous possédez.
Questions fréquentes
Est-il sûr d'acheter un bien à Koh Phangan en 2026 ?
Oui, lorsque vous achetez un bail enregistré de 30 ans sur un titre solide, Chanote ou Nor Sor 3 Gor, enregistré à votre nom, avec votre propre avocat indépendant, et en évitant les structures de sociétés avec prête-noms.
Qu'est-ce que la répression des prête-noms thaïlandais ?
Depuis 2025 et jusqu'en 2026, les autorités thaïlandaises ont enquêté sur des sociétés utilisant des actionnaires thaïlandais prête-noms pour permettre aux étrangers de contrôler des terres. Un véritable bail enregistré de 30 ans ne repose pas sur cela et n'est pas affecté.
Qu'est-ce qu'un titre Chanote ?
Un Chanote (Nor Sor 4 Jor) est le titre foncier le plus sécurisé et le plus précisément arpenté en Thaïlande. Confirmez toujours le type de titre par écrit : le Chanote est la référence, et le Nor Sor 3 Gor est un titre solide et arpenté qui se loue et s’enregistre exactement de la même manière.
Ai-je besoin de mon propre avocat ?
Oui. Faites appel à un avocat indépendant dont vous êtes le seul client, pour vérifier le titre et le contrat avant de payer au-delà d'un acompte de réservation remboursable.
Posez vos questions les plus difficiles. Nous les accueillons. L'équipe Gaia.