Acheter une maison à l'étranger semble intimidant jusqu'à ce qu'on voie les étapes clairement posées. Voici le processus complet à Koh Phangan, de la première demande à un bail enregistré à votre nom, avec les vrais coûts, paiements et délais.
Le processus ci-dessous est celui d'un achat chez Gaia, mais sa forme est la même dans les développements bien gérés de l'île. Connaître à l'avance la séquence, les chiffres et la paperasse est la meilleure façon d'acheter en confiance plutôt qu'à l'aveugle.
Le processus en un coup d'œil
- Choisissez votre unité, puis réservez-la avec un acompte remboursable (environ 5 %).
- Faites une due diligence juridique indépendante avant de signer quoi que ce soit de contraignant.
- Signez le Sales and Purchase Agreement, puis payez par étapes liées à la construction.
- À l'achèvement, enregistrez votre bail au Land Office à votre nom et prenez possession.
Étape 1 : Choisissez votre unité
Décidez ce qui compte le plus : orientation de la vue, niveau d'étage, bâtiment, date d'achèvement, et si vous voulez une résidence standard ou un penthouse. À Koh Phangan, une vue mer et un étage élevé commandent une prime pour une bonne raison : ce sont des choses que vous ne pouvez pas ajouter plus tard. Les penthouses apportent généralement de plus grandes terrasses et des plafonds plus hauts. Une bonne équipe commerciale vous présentera des unités spécifiques disponibles plutôt qu'une liste de prix générique, et vous expliquera comment la position, l'étage et la vue affectent le prix.
Étape 2 : Réservez-la
Vous sécurisez l'unité choisie avec un Reservation Agreement et un acompte de réservation, généralement 5 % du prix. Cela retire l'unité du marché pendant que la paperasse est préparée. Important : cet acompte doit être remboursable si la due diligence de votre avocat révèle plus tard un véritable problème juridique ou structurel avec le projet. S'il n'est pas remboursable en cas de due diligence défavorable, considérez cela comme un signal d'alarme.
Étape 3 : Faites votre due diligence
Avant de signer le contrat principal, mandatez un avocat indépendant, pas celui recommandé par le promoteur. Il vérifiera le titre foncier au Land Office, confirmera le droit légal du vendeur de vous accorder votre bail, et contrôlera les hypothèques ou charges sur le terrain. Il vérifiera également les permis de construire et licences de construction du promoteur. C'est l'étape la plus importante, et elle n'est pas négociable. Nous en parlons en détail dans notre guide pour acheter en toute sécurité.
Étape 4 : Signez le Sales and Purchase Agreement
Le SPA est le contrat principal. Il couvre le bail emphytéotique, le bien, le calendrier de paiement, les engagements de construction et la gestion. Chez Gaia, le SPA est exécuté en anglais et en thaï, la version anglaise prévalant en cas de conflit et la version thaïe étant utilisée pour l'enregistrement au Land Office. Vos droits de renouvellement, garanties et protections figurent tous dans ce document, donc lisez-le avec votre avocat. Les annexes typiques incluent les certificats d'enregistrement de la société, une copie de votre passeport, les documents de titre foncier, les plans du projet, et le détail des inclusions et exclusions.
Étape 5 : Payez par étapes, liées à la construction
Avec un achat en vente sur plan, vous ne payez jamais à l'avance de la construction. Les paiements sont libérés contre des jalons que vous pouvez voir. Chez Gaia, le calendrier ressemble à ceci :
| Étape | Part | Quand |
|---|---|---|
| Réservation | 5 % | À la signature du Reservation Agreement |
| Contrat | 25 % | Dans les trois jours suivant la signature du SPA |
| Structure | 30 % | À l'achèvement de la phase structurelle (fondations, poteaux, poutres) |
| Toit et murs | 30 % | À l'achèvement du toit et des murs, y compris le plafond |
| Remise | 10 % | À l'achèvement de la phase intérieure et à l'enregistrement du bail |
Étape 6 : Enregistrez le bail et prenez possession
À l'achèvement, votre bail est enregistré au Land Office et inscrit au dos du titre à votre nom. Vous recevez alors votre document officiel d'enregistrement du bail et une copie du titre vous désignant comme preneur de bail enregistré. Les clés sont à vous. Voici les coûts uniques typiques au-delà du prix d'achat :
| Coût | Montant typique | Notes |
|---|---|---|
| Acompte de réservation | 5 % du prix | Compte pour l'achat ; remboursable en cas de due diligence défavorable |
| Enregistrement au Land Office | ~100 000 THB | Toute la paperasse pour enregistrer le bail à votre nom |
| Avocat indépendant | Variable | Prévoir pour votre due diligence juridique et examen du contrat |
| Packages optionnels | Devis séparé | Appareils de cuisine, éclairage décoratif, œuvres d'art (le pack mobilier est inclus) |
La séquence contractuelle et le calendrier
Il y a trois documents, dans l'ordre : un court Reservation Agreement pour sécuriser l'unité, le Sales and Purchase Agreement comme contrat principal, et à la remise le Leasehold Agreement enregistré formel plus, si vous louez, le Rental Management Agreement. La réservation peut être sautée et l'acompte payé avec le premier versement du SPA si vous préférez. Pour une unité en vente sur plan, le calendrier d'achèvement dépend du bâtiment et de son stade de construction, et un SPA bien rédigé inclut une date d'achèvement cible, une date butoir et une pénalité de retard si le promoteur dépasse.
Une note sur les banques et l'argent
Un compte bancaire thaïlandais n'est pas requis pour acheter, mais si vous en voulez un, un promoteur peut généralement fournir une lettre de recommandation pour soutenir votre demande, et Bangkok Bank et Kasikorn Bank figurent parmi les plus accueillants pour les étrangers. Rien de tout cela n'est compliqué une fois que quelqu'un vous l'explique. Pour les chiffres récurrents après l'achat, consultez notre guide vrai coût de la propriété.
Questions fréquentes
Quelles sont les étapes pour acheter un bien à Koh Phangan ?
Choisissez votre unité, réservez-la avec un acompte remboursable, effectuez une due diligence juridique indépendante, signez le SPA, payez par étapes liées à la construction, puis enregistrez le bail et prenez possession.
Combien coûte l'acompte de réservation ?
Généralement 5 %, et il devrait être remboursable si la due diligence de votre avocat révèle un véritable problème juridique ou structurel avec le projet.
Combien coûte l'enregistrement du bail ?
Environ 100 000 THB au total pour la paperasse du Land Office, séparé du prix d'achat.
Avez-vous besoin d'un compte bancaire thaïlandais pour acheter ?
Non. Vous pouvez transférer des fonds de l'étranger en Baht, EUR ou USD. Un compte thaïlandais est optionnel, et un promoteur peut généralement fournir une lettre de recommandation pour vous aider à en ouvrir un.
Pouvez-vous acheter en vente sur plan en toute sécurité ?
Oui, lorsque les paiements suivent les jalons de construction, l'acompte est remboursable en cas de due diligence défavorable, et le contrat inclut des protections de livraison, de retard et de garantie. Vérifiez d'abord le titre et les permis avec votre propre avocat.
Prêt à voir cela détaillé pour une unité spécifique ? Demandez simplement. L'équipe Gaia.
