Cas d'investissement · Koh Phangan
Retour sur investissement
Le rendement net projeté est d'environ 12 % par an après les commissions des plateformes, les frais de gestion de Gaia et les charges courantes. Le même modèle sous-tend chaque proposition écrite que nous envoyons. Projeté, non garanti.
Les voyageurs viennent sur la côte nord pour le bien-être. Avec spa, sauna et bain froid, shala de yoga, salle de sport et piscine sur place, un logement Gaia se compare aux hôtels de retraite plutôt qu'aux simples appartements : c'est ce qui soutient les tarifs à la nuitée et l'occupation hors saison ci-dessous.
Chaque échelon de la gamme, entièrement géré : niveau 1 à 6,9 M et 7,5 M THB, niveau 2 à 7,9 M, penthouse à 8,9 M. Trois saisons, 268 nuits occupées par an, tarifs de réservation directe de 3 500 ฿ / 4 500 ฿ / 7 000 ฿ selon la saison (penthouses 4 250 ฿ / 5 500 ฿ / 7 000 ฿). La moitié des séjours via la plateforme de Gaia sans frais, l'autre moitié via Airbnb, Booking.com et Agoda à 15 % ; les 20 % de frais de Gaia s'appliquent après commissions.
La gamme se situe entre 11,7 % et 13,5 % net. Prix hors frais de transfert et taxes.
Demander le modèle pour une résidence| Résidence | Prix | Nuit, lissé | Occupation | Brut / an | Commissions | Gestion | Charges | Net / an | Rendement net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 & 2 chambres · Niveau 1 · G-1-L | 6 900 000 ฿ | 5 233 ฿ | 74 % | 1 405 125 ฿ | −105 384 ฿ | −259 948 ฿ | −110 500 ฿ | 929 292 ฿ | 13,5 % |
| 1 & 2 chambres · Niveau 1 | 7 500 000 ฿ | 5 233 ฿ | 74 % | 1 405 125 ฿ | −105 384 ฿ | −259 948 ฿ | −110 500 ฿ | 929 292 ฿ | 12,4 % |
| 1 & 2 chambres · Niveau 2 | 7 900 000 ฿ | 5 233 ฿ | 74 % | 1 405 125 ฿ | −105 384 ฿ | −259 948 ฿ | −110 500 ฿ | 929 292 ฿ | 11,8 % |
| Penthouse · Niveau 3 | 8 900 000 ฿ | 5 813 ฿ | 74 % | 1 560 750 ฿ | −117 056 ฿ | −288 739 ฿ | −110 500 ฿ | 1 044 455 ฿ | 11,7 % |
| Indicateur | Basse saison | Moyenne saison | Haute saison | Année |
|---|---|---|---|---|
| Durée | 3,5 mois | 5,0 mois | 3,5 mois | 12 mois |
| Taux d'occupation | 50 % | 75 % | 95 % | 268 nuits |
| Tarif par nuit, en direct | 3 500 ฿ | 4 500 ฿ | 7 000 ฿ | – |
| Revenu brut | 183 750 ฿ | 523 125 ฿ | 698 250 ฿ | 1 405 125 ฿ |
| Commissions des plateformes, 15 % sur la moitié réservée via plateformes | −13 781 ฿ | −39 234 ฿ | −52 369 ฿ | −105 384 ฿ |
| Frais de gestion, 20 % après commissions | −33 994 ฿ | −96 778 ฿ | −129 176 ฿ | −259 948 ฿ |
| Charges courantes | −31 788 ฿ | −46 925 ฿ | −31 788 ฿ | −110 500 ฿ |
| Revenu net | 104 187 ฿ | 340 188 ฿ | 484 917 ฿ | 929 292 ฿ |
| Rendement net sur 7,9 M THB | 11,8 % |
Basse saison du 1er nov. au 14 déc. et du 1er avr. au 31 mai · Moyenne saison de juin à octobre · Haute saison du 15 déc. au 31 mars. Tarifs de réservation directe ; les commissions ne s'appliquent qu'à la part réservée via les plateformes. Projections, non garanties.
Les trois types de studios à leur prix de niveau 1, plus les deux penthouses vue mer, sur des tarifs à la nuitée et une occupation lissés. Les studios jungle sont modélisés sur des séjours plus longs à tarif plus bas et occupation plus élevée, les studios vue mer sur des séjours plus courts à tarifs plus élevés. Mêmes hypothèses de commissions, de frais et de réservation directe que pour les résidences.
Les étages 2 et 3, plus chers, se modélisent légèrement plus bas : entre 11,2 % et 12,3 % sur l'ensemble de la collection. Prix hors frais de transfert et taxes.
Demander le modèle pour un studio| Studio | Prix | Nuit, lissé | Occupation | Brut / an | Commissions | Gestion | Charges | Net / an | Rendement net |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio Jungle | 3 300 000 ฿ | 2 200 ฿ | 78 % | 626 340 ฿ | −46 976 ฿ | −115 873 ฿ | −53 550 ฿ | 409 942 ฿ | 12,4 % |
| Studio Vue Mer | 4 500 000 ฿ | 3 050 ฿ | 73 % | 812 672 ฿ | −60 950 ฿ | −150 344 ฿ | −53 550 ฿ | 547 828 ฿ | 12,2 % |
| Studio Vue Mer Grande | 4 800 000 ฿ | 3 250 ฿ | 73 % | 865 962 ฿ | −64 947 ฿ | −160 203 ฿ | −53 550 ฿ | 587 262 ฿ | 12,2 % |
| Studio Penthouse Vue Mer | 5 200 000 ฿ | 3 500 ฿ | 73 % | 932 575 ฿ | −69 943 ฿ | −172 526 ฿ | −53 550 ฿ | 636 556 ฿ | 12,2 % |
| Penthouse Grande Vue Mer | 5 500 000 ฿ | 3 700 ฿ | 73 % | 985 865 ฿ | −73 940 ฿ | −182 385 ฿ | −53 550 ฿ | 675 990 ฿ | 12,3 % |
Tarifs et taux d'occupation lissés : projections du programme locatif de Gaia pour les studios. Projections, non garanties.
Structure de paiement
Une réservation de 5 % bloque votre unité pendant que votre propre avocat mène la due diligence, remboursée intégralement en cas de problème matériel. Le reste est échelonné au fil de la construction.
L'enregistrement du bail au bureau foncier, environ 1,1 % du prix, est réglé par l'acheteur à la livraison.
Arguments de marché
Koh Phangan est là où Phuket se trouvait il y a quinze ans, avant l'arrivée du monde. Les fondamentaux sont en place et la fenêtre est ouverte.
Comparaison de marché
| Indicateur | Koh Phangan · Gaia | Phuket · marché mature |
|---|---|---|
| Prix d'entrée | ✦ Accessible, avec un potentiel de valorisation | Un foncier cher qui comprime les rendements |
| Potentiel de croissance | ✦ Émergent, marge d'appréciation | Mature, appréciation plus lente |
| Demande locative | ✦ Festivals, bien-être, télétravailleurs, expatriés en long séjour, tourisme | Tourisme de masse, marché court séjour banalisé |
| Qualité de vie | ✦ Calme, peu dense, une vraie communauté | Trafic, densité, complexité urbaine |
| Structure juridique | ✦ Bail enregistré de 30 ans à votre nom, inscrit sur le titre foncier au bureau foncier de Koh Phangan | Mélange de pleine propriété et de baux |
Propriété
Gaia est vendu en bail enregistré de 30 ans, la voie habituelle pour les acheteurs étrangers en Thaïlande. Votre sous-bail est enregistré à votre nom au bureau foncier de Koh Phangan et inscrit au dos du titre. Pas de société prête-nom, pas d'accord parallèle.
La loi thaïlandaise plafonne l'enregistrement d'un bail à 30 ans ; votre contrat décrit comment un renouvellement peut être demandé, et rien au-delà de la durée enregistrée n'est présenté comme garanti. Pour les résidences comme pour les studios, la durée court à compter de l'enregistrement du bail principal : la période de construction y est comprise, soit 30 ans moins le temps de construction. Vos dates exactes figurent dans votre contrat.
Faites vos calculs
Nous envoyons le modèle complet pour l'unité de votre choix, résidence ou studio, avec toutes les hypothèses.
Résidences et studios
Résidences dès 6,9 M THB. Studios dès 3,3 M THB.
Dites-nous ce que vous recherchez : nous revenons vers vous sous quelques heures avec les disponibilités, les prix et les rendements projetés pour ce type de bien.